今天我们看郑东新区第二热门，康平小学加96中的划片小区。这一个学区组合只划了四个小区：奥兰花园、东方港湾、东瑞园和旭日龙园。

首先看两所学校的简介。

康平小学

康平小学创办于2009年，位于康平路与福禄路交汇处,是郑东新区打造的重点小学，是新区力量较强的学校。作为郑州市绿色环保学校，安装了风能、太阳能等系统，充分体现了“绿色、环保、人文、科技”的办学理念。小学毕业后可以选择继续在家门口上重点中学，让孩子在自己熟悉的环境里完成9年义务教育。

九十六中学

郑州市第九十六中学位于康平路与康宁路交汇处，学校具有一流的现代化设施，按照全国一流、国际先进的标准化建设。

学校为郑东新区双语实验学校，具有雄厚的双语教学师资力量。学校每年招收16个班，全走读，无住宿。

2023年九十六中1人考入西安交大少年班，1人夺得郑东新区中考第一名；16人裸分过郑州外国语的分数线。不含分配生70余人考入大三甲。2024年中考据传96中超百人过700分，成绩喜人。（以上成绩为家长或网络渠道得知，非官方公布，仅供参考）。

九十六中作为稳坐东区热度第二的初中，学风很正，老师负责，整体教学质量和教育资源比较好， 该校注重学生综合素质和思想道德的培养，让学生成长更全面。

奥兰花园

奥兰花园是2010年的小区，小区比较大，一共18栋楼，包括1栋商住楼，共有3805户。

进小区第一感觉就是楼间距喜人，基本都在60-80米左右，最大的达到了百米以上，显得内部比较宽阔。除了采光通风好，还能提高居住的私密性。整个小区的绿化率在46%左右，小区的中间有个非常大的下沉式的花园，有水系、假山、廊亭和步道，颇有一些野趣，在城市里很难得。而且绿化维护的不错，绿城物业还是比较给力的（毕竟小区交付以来一直都是1.5元的物业费，做到这样不容易了）。

小区有两层阳光地下车库，遗憾的是并没有做到完全的人车分流，电动车还是可以直接进小区的。不过因为很多楼栋设计的有架空层供电动车停放，还有集中的车棚等，所以除了个别电动车会停在单元门口外，社区内部并不会像有的小区一样乱摆乱放。

奥兰花园的户型从标间到四房都有，在售最小面积42.75㎡，最大面积为复式246㎡左右，所有户型不管面积大小，都可以落户划片上学。

小户型42㎡的标间和60㎡左右的一室一厅，集中在小区东侧的商住楼上，总高26-28层，梯户比比较高，而且这两栋楼在小区外。这个42.75㎡的小户型是区域内性价比比较高的，有很多房子目前的挂牌价50多万，但是租金都能达到1500元/月以上，即便是买来投资用都能算的过账。

中等面积的户型集中在小区的几个角的楼栋上，以及康平小学北面的两栋多层上，63-73-88㎡的两房，两梯六户或者一梯七户的布局。两房户型中规中矩，因为梯户比比较高，所以都是不通透的户型，不过价格也不高，相当一部分价格在2万/㎡以下，总价150多万就能搞到楼层、朝向、装修都还不错的两房。

三房除了部分88㎡米左右的小三房之外，其他都是大面积户型。有144㎡左右、157-162㎡、167-169㎡三个主力面积段，都是双卫户型。这些户型住起来爽是真的爽，价格也是真的高，总价330起，无论是单价还是总价都要比两房和小三房高出很多。

四房有143㎡的紧凑四房和191-193㎡米的大四房，这个小面积的四房虽然单价比较高，但是总价还是要比大四房低不少，有四房需求的朋友不妨关注一下。

东方港湾

东方港湾，2011 年的小区。也是18栋楼，18-27层的小高层高层住宅。小区的地块没有奥兰花园方正，东南少了一个角，与东风南路和商都路交叉口中间隔着几十米绿化带及辅路，可以减少这两条主干道对小区的噪音影响。

与奥兰花园一样，东方港湾同样没有完全人车分流，但由于没有架空层，所以地面上的电动车比较多，观感不太好。社区内的景观绿化算是合格水㎡，不突出但也没有槽点，正商自家的物业，维护的还算到位。

小区户型从标间到三房，没有四房。

32-40㎡标间，都是朝北的户型，总价60多万起，相对于奥兰花园的一室并没有什么优势，而且面积还小了些。优势就是这些小户型都在小区里面，两梯五户也不至于太拥挤。

两房基本上在85-88㎡，有南北通透的户型也有两间半朝南的纯南户。东方港湾的两房在这一片性价比比较高，目前最低的报价107万，预算有限对户型要求不高的可以重点考虑。另外还有一些100多㎡的两房，性价比不高。

三房面积102-136㎡，有一卫和两卫户型。户型图贴出来，大家直接看吧。怎么去评价这些户型呢，从目前的眼光看这个户型确实不怎么样，不是小面宽大进深就是仅有一个卧室朝南的缺角户型。作为目前市场上成交主力的小三房，东方港湾的户型绝对是最大的拖后腿因素。

这么好的地段做出这样的户型，有很多的历史原因：房产周期的不同开发商对于开发目标的要求不一样；对于层高的追求刻意增加了建筑密度；建筑规范的要求导致户型无法创新……等等。其实目前主城区的很多10-15年的小区都面临这样的尴尬，特别是城改项目，高容积率高密度，开发商没有动力或者说也没有能力在产品上进行创新，导致后面有很多遗憾。

东瑞园

接下来我们看东瑞园，小区是报业家属院，2000年的小区。共有20栋11-18层的小高层，总户数为1690户。小区能看出来确实是时间有点长了，再加上维护的可能不太到位，感官上没有隔壁俩小区好。小区内部看起来不好主要还是没有进行人车分流，虽然也有地下车库，但只有不到600个车位，显然数量是不够的。地面上的车位几乎是见缝插针，道路两边和小广场都成了停车场，不过还好的是宅间没有，不会对住户造成影响。人车完全不分流，相对前面两个小区在内部安全方面要差一些。小区里面的配套还是挺丰富的，有报业集团自己的幼儿园，还有两个运动场、一个水系花园，不出小区就能享受很多便捷的设施。

小区的户型主要有107-114㎡米两房、140-147㎡米三房、181-187㎡米四房，还是不少两三百㎡的复式户型。这个小区的价格略高于东方港湾，但是比奥兰花园还是要低不少，特别是三房四房户型。所以这个小区的大户型成交还不错。

旭日龙园

最后我们看旭日龙园，整个高铁站片区里最便宜的一个小区，同时也是品质比较差的一个小区。除了学区和价格，剩下的基本都是劣势。

小区一共六栋高层，分为三排，南北两排下面都是底商。虽然是2014年的小区，但是因为缺少维护，内部的环境和建筑状况非常一般。楼栋间为数不多的绿化基本上都是随心情搞一搞，看不出来细心打理的痕迹。有地下停车场但据说一直处于烂尾状态，路边随处停着大量的电动车和三轮车，跟之前看的三个小区确实没法比。另外这个小区出租的特别多，居住人口比较复杂。

小区有两梯四户160多㎡的四房，两梯六户120多㎡的三房，还有三梯十八户的40多㎡小户型和70-90多㎡的两房，户型其实还不算差，价格基本上在1-1.4万/㎡之间。所谓一俊遮百丑，低总价让这个小区成为区域里流通性最好的一个小区。特别是小户型，基本上是出来一套卖一套。

预算不高，又想在东区买房，这个楼盘算是东区的性价比之选，跟隔壁2万左右的小区享受同样的区域大配套。对小区环境不敏感的，可以重点考虑这个小区。

康平小学96中双学区入手攻略

康平小学96中的四个小区看完了，简单说一下入手的攻略。

1. 奥兰花园品质是最好的，小区环境也是最好的，绿城的物业，一块五的物业费也不高。对比其他划片康平路+96中的学区房小区，整体品质高了一个档次，康平小学就在小区西边隔壁，送孩子上学都不用过马路，出门拐个弯就到了。当然，奥兰花园的价格也是最高的，不差钱追求居住品质的首选。

2. 东方港湾相对奥兰花园品质略输，物业基本上差不多，小面积户型不输，三房户型一般，但整体的性价比高，有一定追求的想要低预算在东区买学区房的刚需客户可以看看。

3. 东瑞园的大户型价格不高，三房四房的户型不错，小高层的得房率也比较高，想买大户型的可以考虑。同样的面积段，东瑞园的总价要比奥兰花园少一两百个。

4. 旭日龙园主打一个价格低，就算是没有这个双学区的buff加持，这个地段这个价格在东区也是少有的。适合预算有限的朋友或者只用来占坑的家长，按照目前的市场价入手，上个学然后卖掉，基本上不会亏钱。当然不只是旭日龙园，奥兰花园、东方港湾的小户型适合同样的逻辑。

最后贴上几个小区目前在某平台的挂牌及今年1-11月的成交情况，实际成交量跟小区的情况恰恰相反——不是小区越好就卖的越好，而是越便宜卖的越好。其实这也符合当下市场的情况，高处不胜寒和低价才是王道。

关于康平小学加96中的划片小区写到这里，大家有什么疑问或想了解的，欢迎添加微信私聊。

（全文完）

警告：本站信息禁止任何AI大模型采集使用，如把本站做信息源请联系管理员授权。 如复制，使用，转发本站信息，请注明：来自郑州上学网：www.zzshangxue.cn